Avez-vous payé une pénalité hypothécaire depuis 2015 ? L'arrêt Haroch ouvre la voie à un remboursement pour des milliers d'emprunteurs québécois.

Six grandes banques canadiennes, la Fédération des caisses Desjardins du Québec et 227 caisses Desjardins devront s’expliquer devant la Cour supérieure. La formule de calcul des pénalités hypothécaires — le fameux « différentiel de taux d’intérêt » — serait structurellement biaisée en faveur des prêteurs. L’arrêt Haroch c. Banque Toronto-Dominion rendu le 25 mai 2026 par la Cour d’appel du Québec autorise l’exercice d’une action collective au bénéfice de tous les emprunteurs québécois qui auraient payé, depuis 2015, des pénalités supérieures à la perte économique nette de leur institution financière.

Si vous avez déjà remboursé une hypothèque à taux fixe avant la fin du terme, vous avez probablement reçu une mauvaise surprise : une facture salée appelée « frais de remboursement anticipé » (FRA). Pour des milliers de Québécois et de Québécoises, cette facture vient peut-être de prendre une tout autre couleur.

Le 25 mai 2026, la Cour d’appel du Québec, sous la plume des juges Martin Vauclair, Mark Schrager et Stephen W. Hamilton, a autorisé l’exercice d’une action collective contre six grandes banques canadiennes et l’ensemble du réseau Desjardins du Québec : Banque TD, Banque Nationale, Banque Royale (incluant l’ex-HSBC Canada), BMO, Banque Scotia, Banque Laurentienne, ainsi que la Fédération des caisses Desjardins du Québec et 227 caisses Desjardins. Seule la CIBC, visée dans un premier dossier réglé en 2021 avec un autre demandeur, est absente de la liste.

L’arrêt Haroch c. Banque Toronto-Dominion, 2026 QCCA 700, renverse un jugement de la Cour supérieure et permet à deux emprunteurs, Katy Haroch et Claude Vaillancourt, de représenter tous les emprunteurs québécois qui auraient payé, depuis le 31 mai 2015, des pénalités supérieures à la « perte économique nette » réellement subie par leur prêteur.

L’enjeu : une formule de calcul qui rapporterait gros aux banques

Pour bien comprendre l’affaire, il faut décortiquer une mécanique que peu de consommateurs maîtrisent.

Quand vous brisez une hypothèque fermée à taux fixe avant terme — parce que vous vendez la maison, refinancez ou simplement parce que les taux ont baissé —, la banque vous facture une pénalité. Cette pénalité correspond habituellement au plus élevé des deux montants suivants : trois mois d’intérêt, ou le « différentiel de taux d’intérêt » (DTI), une formule censée compenser le manque à gagner du prêteur.

C’est cette deuxième formule qui est dans la mire. Les appelants soutiennent qu’elle est truquée — pas dans le mauvais sens du mot, mais structurellement biaisée en faveur des institutions financières.

Voici pourquoi. Quand vous négociez votre hypothèque, la banque affiche un taux « officiel » (par exemple 4,99 %), mais vous accorde un rabais (un « escompte ») pour arriver à votre taux réel (disons 3,34 %). Au moment du remboursement anticipé, pour calculer ce qu’elle « perd », la banque compare votre taux contractuel au taux qu’elle pourrait obtenir aujourd’hui sur un nouveau prêt de durée équivalente à ce qu’il vous restait à payer.

Le hic ? Pour calculer ce taux comparatif, la majorité des banques (dont TD) prend le taux affiché actuel moins l’escompte qu’elles vous avaient accordé au départ. La Banque Nationale et la Banque Laurentienne, elles, comparent simplement les taux affichés des deux périodes — ce qui revient mathématiquement au même.

Or, selon le rapport d’expert déposé par Jeremy Bell — et appuyé sur des données de la Banque du Canada — les escomptes accordés ne sont pas constants. Ils sont plus généreux sur des prêts longs (5 ans) que sur des prêts courts (1 à 3 ans), et ils diminuent quand les taux d’intérêt baissent. En utilisant le « vieux » escompte dans le calcul de la pénalité, les banques gonfleraient artificiellement la différence entre l’ancien et le nouveau taux, et donc la pénalité.

Deux cas concrets : 12 648 $ pour l’une, 8 023 $ pour l’autre

Katy Haroch avait converti une portion de son prêt en taux fixe à 2,74 % en mars 2015 auprès de la TD, avec un escompte de 2,00 % sur le taux affiché. Quand elle vend sa maison en octobre 2017, il lui reste 28 mois au terme. La TD lui réclame 12 648,47 $ de pénalité. Une pénalité limitée à trois mois d’intérêt aurait été de 2 427,17 $.

Claude Vaillancourt, lui, avait contracté un prêt à 3,34 % en novembre 2017 auprès de la Banque Nationale (escompte de 1,65 % sur un taux affiché de 4,99 %). Il rembourse en août 2020, 28 mois avant l’échéance. La BNC lui réclame 8 023,52 $.

Le deuxième round d’un combat juridique

Ce n’est pas la première tentative de M^me Haroch. Un premier dossier (Haroch 1) avait été lancé en 2018, mais la juge Chantal Corriveau de la Cour supérieure avait refusé l’autorisation en 2019. En appel, M^me Haroch avait voulu ajouter l’argument central sur les escomptes — mais la Cour d’appel avait refusé la modification, jugeant qu’il s’agissait d’« un tout nouveau syllogisme en appel ». Son appel s’est éteint là.

Trois jours plus tard, M^me Haroch redéposait une demande, cette fois centrée précisément sur cet argument des escomptes. C’est Haroch 2.

En première instance, le juge Christian Immer (qui siège maintenant à la Cour d’appel) a refusé d’autoriser le recours. Il acceptait pourtant comme avérés les faits avancés par les demandeurs : oui, les taux affichés ne reflètent pas la réalité ; oui, les escomptes diminuent quand les taux baissent et quand les durées raccourcissent ; oui, le rapport Bell tient la route. Mais il estimait que le raisonnement des demandeurs était « insoutenable » à la lumière des précédents, notamment l’arrêt Brunelle (2014) et Haroch 1.

Ce que la Cour d’appel reproche au juge de première instance

Le passage le plus intéressant de l’arrêt pour le grand public concerne le rôle du juge d’autorisation dans une action collective. Comme le rappelle la Cour, ce rôle est limité : il ne s’agit pas de trancher le fond du litige, mais simplement d’écarter les recours manifestement frivoles. Le seuil à franchir est une « simple possibilité » d’avoir gain de cause — pas même une possibilité « réaliste » ou « raisonnable ».

Or, selon la Cour d’appel, le juge Immer a outrepassé ce rôle de filtrage. Trois erreurs principales.

Le groupe et les questions à trancher

La Cour reformule la définition du groupe pour englober :

Toutes les personnes qui, depuis le 31 mai 2015, ont payé à l’une ou l’autre des défenderesses (ou à l’une de leurs sociétés affiliées) des frais de remboursement anticipé calculés selon la formule du différentiel de taux d’intérêt qui sont supérieurs à la perte économique nette du prêteur, lors du remboursement total ou partiel d’un prêt hypothécaire à taux fixe ou d’une hypothèque collatérale sur une propriété située dans la province de Québec.

Concrètement : si vous avez brisé une hypothèque à taux fixe au Québec depuis mai 2015 et payé une pénalité DTI à l’une des institutions visées, vous êtes potentiellement membre du groupe.

Six questions communes — un débat technique mais décisif

La Cour identifie les questions qui devront être tranchées collectivement.

Ce qu’il faut retenir — et ce qu’il ne faut pas oublier

Un mot de prudence avant de sortir le champagne : rien n’est gagné sur le fond. La Cour d’appel le dit elle-même très clairement : « Le juge de première instance aura peut-être raison. Le juge chargé du fond pourrait adopter le même raisonnement et rejeter le recours des appelants. » Ce qui est jugé aujourd’hui, c’est uniquement que le débat mérite d’avoir lieu.

Mais cet arrêt envoie deux signaux forts.

Pour les consommateurs, il rappelle que les clauses contractuelles standardisées des grandes institutions financières — même rédigées par des armées d’avocats — ne sont pas à l’abri d’une remise en question. Quand une formule technique a pour effet systémique de surcompenser un prêteur, le droit civil québécois (articles 6, 7 et 1437 C.c.Q. sur l’abus et les clauses abusives) peut être mobilisé.

Pour les juges de première instance, il sert de rappel à l’ordre : l’étape de l’autorisation n’est pas le procès.

La suite : un procès long et technique

Le dossier retourne maintenant à la juge en chef de la Cour supérieure pour la désignation du juge qui pilotera l’instance. Vu le nombre de défenderesses (six banques, la Fédération Desjardins et 227 caisses) et la complexité économique des questions, on peut s’attendre à un procès long, technique, avec une bataille d’experts.

La période visée — depuis 2015 — couvre plus d’une décennie, dans un contexte de taux historiquement bas suivi de remontées brutales. Les enjeux financiers, eux, pourraient se chiffrer en dizaines, voire en centaines de millions de dollars.

Cet article est une analyse journalistique d’un arrêt public de la Cour d’appel du Québec. Cet article ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question concernant une pénalité hypothécaire ou un litige avec une institution financière, consultez un membre du Barreau du Québec.