Reprise de logement au Québec
Conditions légales, délais, protection renforcée des locataires de 65 ans et plus, comment refuser, indemnités et recours pour reprise de mauvaise foi.
Votre propriétaire vous envoie un avis : il veut reprendre votre logement pour lui-même ou pour un proche. C'est l'une des situations les plus stressantes qu'un locataire puisse vivre — et aussi l'une des plus encadrées par la loi.
Vous avez des droits solides. Vous n'êtes pas obligé de partir sans vous battre. Ce guide vous explique exactement ce que le Code civil du Québec (art. 1957 à 1970) prévoit, comment refuser, comment contester devant le TAL, et quoi faire si vous soupçonnez que la reprise est un prétexte.
Qu'est-ce qu'une reprise de logement — et quand est-elle légale?
La reprise de logement est une exception au droit au maintien dans les lieux. Normalement, un locataire qui respecte son bail peut y rester indéfiniment. La reprise est l'une des rares situations où la loi autorise un propriétaire à y mettre fin — mais elle est strictement encadrée.
Pour y habiter lui-même. Pour y loger ses ascendants ou descendants au premier degré (parents, enfants). Pour y loger tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien financier. Pour y loger son ex-conjoint (marié ou uni civilement) dont il demeure le principal soutien financier.
Un propriétaire ne peut pas reprendre votre logement pour faire des rénovations, le louer plus cher, changer d'usage ou écarter un locataire. Ces situations relèvent de l'éviction — qui est en partie gelée jusqu'au 6 juin 2027 (moratoire — projet de loi 65).
Qui peut exercer la reprise? Seul le propriétaire de l'immeuble. Un copropriétaire indivis ne peut reprendre un logement que s'il n'y a qu'un seul autre copropriétaire et que celui-ci est son conjoint.
Logement disponible : le TAL peut refuser la reprise si le propriétaire détient un autre logement approprié vacant ou qui le sera bientôt, du même genre, situé dans les environs et d'un loyer équivalent — sauf si le locataire y consent.
Demandez à un assistant IA : « La personne indiquée dans l'avis de reprise est [lien avec le propriétaire]. Est-ce une raison légale selon le Code civil du Québec? Le propriétaire doit-il être le principal soutien de cette personne? »
L'avis de reprise — ce qu'il doit contenir et les délais
La date prévue pour la reprise. Le nom de la personne pour qui le propriétaire reprend le logement et son lien avec le propriétaire. Les dispositions de l'article 1959.1 du Code civil concernant la protection des locataires de 65 ans ou plus. Un avis verbal n'est jamais valide. Le TAL met à disposition un modèle d'avis conforme.
Bail de plus de 6 mois (bail d'un an) : avis envoyé au moins 6 mois avant la fin du bail. Pour un bail se terminant le 30 juin : avis avant le 31 décembre.
Bail de 6 mois ou moins : au moins 1 mois avant la fin du bail.
Bail à durée indéterminée : au moins 6 mois avant la date de reprise souhaitée.
Si l'avis arrive trop tard, votre bail se reconduit automatiquement aux mêmes conditions — la reprise ne peut pas avoir lieu cette année. Vérifiez la date de réception (gardez l'enveloppe ou la confirmation de courriel) et calculez les 6 mois à rebours depuis la fin de votre bail.
Copiez le texte de l'avis dans un assistant IA et demandez : « Cet avis de reprise est-il conforme au Code civil? Contient-il tous les éléments obligatoires? La date d'envoi respecte-t-elle les délais pour un bail se terminant le [date]? »
Protection renforcée des locataires de 65 ans ou plus
La Loi 31 (en vigueur depuis le 6 juin 2024) a renforcé la protection des locataires aînés. Si vous remplissez les trois conditions ci-dessous, votre propriétaire ne peut généralement pas reprendre votre logement.
Vous êtes protégé si vous répondez aux trois critères :
Exceptions : même si vous remplissez les trois critères, la reprise reste possible si le propriétaire lui-même a 65 ans ou plus et veut habiter le logement, si la personne qui emménagera a 65 ans ou plus, ou si le propriétaire a 65 ans ou plus, habite déjà dans l'immeuble, et veut y loger un proche de moins de 65 ans.
Règles transitoires : pour les avis transmis avant le 22 mai 2024, l'ancien seuil de 70 ans et 100 % d'admissibilité HLM s'applique. Vérifiez la date de transmission de votre avis.
Demandez à un assistant IA : « J'ai [X] ans, j'habite ce logement depuis [Y] ans. Mon revenu annuel est d'environ [Z $]. Suis-je protégé contre la reprise selon l'article 1959.1 du Code civil du Québec? Quels documents dois-je rassembler? »
Comment refuser — la procédure exacte
Vous avez 1 mois après la réception de l'avis pour répondre. Contrairement à l'augmentation de loyer, le silence signifie le refus — mais répondez toujours par écrit pour forcer le propriétaire à se découvrir.
Envoyez un refus écrit. Utilisez le modèle de réponse du TAL. Envoyez par courriel avec accusé de réception, courrier recommandé, ou remis en main propre avec témoin. Conservez une copie datée.
Le propriétaire a alors 1 mois pour saisir le TAL. S'il ne le fait pas, la reprise est caduque et vous restez.
Astuce tactique : même si vous envisagez de partir, envoyez un refus écrit. Cela force le propriétaire à aller au TAL, où il devra prouver la sincérité de sa démarche. Vous pourrez demander des conditions plus favorables (délai supplémentaire, frais de déménagement) et obtenir des dommages si la reprise s'avère un prétexte.
Demandez à un assistant IA : « Rédige-moi une lettre de refus de reprise de logement. Je refuse de quitter, je veux que le propriétaire soit obligé d'aller au TAL. Mon adresse est [adresse], l'avis était daté du [date]. »
Ce qui se passe au TAL
Après votre refus, le propriétaire a 1 mois pour déposer une demande au TAL. S'il ne le fait pas, la reprise est automatiquement caduque.
C'est le propriétaire qui doit prouver qu'il veut réellement reprendre le logement pour les raisons invoquées — pas au locataire de prouver la mauvaise foi. Depuis la Loi 31 (avis transmis à compter du 21 février 2024), ce renversement du fardeau de preuve est clairement établi.
L'intention réelle et sincère d'habiter le logement (ou d'y faire habiter le bénéficiaire). Faire témoigner la personne censée emménager. Prouver qu'il n'a pas d'autre logement disponible équivalent dans les environs.
Ce que le TAL peut décider : refuser la reprise (votre bail se poursuit) ; autoriser avec conditions (report de date, frais de déménagement) ; ou autoriser la reprise (vous devez quitter à la date fixée).
Si la décision arrive après la fin du bail : celui-ci est automatiquement reconduit jusqu'à la date fixée par le TAL.
Avant l'audience, demandez à un assistant IA : « Voici les faits de mon dossier de reprise : [décrivez]. Aide-moi à identifier les failles dans la demande du propriétaire, les questions que je peux lui poser en audience, et les preuves à apporter. »
Indemnités auxquelles vous avez droit
Si la reprise est autorisée par le TAL, celui-ci peut ordonner au propriétaire de vous rembourser les frais raisonnables de déménagement. Gardez toutes vos factures et soumissions.
Évictions vs reprises : pour les évictions autorisées (avis transmis depuis le 21 février 2024), une indemnité plus importante est prévue : 1 mois de loyer par année d'occupation ininterrompue, minimum 3 mois, maximum 24 mois, plus les frais de déménagement. Cette indemnité s'applique aux évictions — pas automatiquement aux reprises simples. Consultez un comité logement pour votre situation précise.
Reprise de mauvaise foi — signes et recours
La reprise de mauvaise foi est fréquente. Depuis la Loi 31 (avis transmis à compter du 21 février 2024), c'est au propriétaire de prouver sa bonne foi. Les tribunaux accordent des montants de plus en plus importants — les condamnations peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers de dollars en dommages combinés.
Signes d'une reprise de mauvaise foi :
Dommages matériels (différence de loyer, frais de déménagement, pertes financières). Dommages moraux (troubles, inconvénients, souffrances). Dommages punitifs (somme supplémentaire pour punir le propriétaire). Délai pour agir : 3 ans après avoir découvert la mauvaise foi — même si vous aviez accepté la reprise.
Surveillez les annonces de location sur Centris, Kijiji, Facebook Marketplace après votre départ. Photographiez l'immeuble régulièrement. Demandez à un voisin de témoigner si le logement a été reloué. Conservez toutes vos communications avec le propriétaire (courriels, textos, lettres).
Demandez à un assistant IA : « J'ai quitté mon logement après une reprise en [date]. Le logement est reloué/en vente depuis [date]. Voici mes preuves : [décrivez]. Aide-moi à rédiger une demande de dommages-intérêts au TAL pour reprise de mauvaise foi. »
Calendrier résumé — ne ratez aucun délai
Pour un bail d'un an se terminant le 30 juin :
Les erreurs qui peuvent vous coûter votre logement
Ne partez jamais sans avoir refusé par écrit
Beaucoup de locataires quittent parce qu'ils croient ne pas avoir le choix. C'est faux. Vérifiez d'abord si l'avis est en retard ou incomplet. Si vous avez 65 ans ou plus depuis 10 ans dans le logement, vous êtes peut-être protégé. Refusez toujours par écrit — cela force le propriétaire à aller au TAL, où il doit prouver sa bonne foi. Et si vous quittez et découvrez que la reprise était un prétexte, vous avez 3 ans pour réclamer des dommages.
Ce guide ne constitue pas un avis juridique. Les règles sur la reprise de logement sont complexes et ont été modifiées récemment. Les délais sont stricts. Consultez un avocat ou un comité logement. L'aide juridique peut couvrir vos frais si vous y êtes admissible. L'auteur de ce site n'est pas avocat.
Vérifiez toujours auprès du TAL ou sur Légis Québec.
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